Cedar Rapids: eine Stadt mit Dynamik

Von Scott Olson, Skogman Commercial

Trotz einer Krise, einer Pandemie, Inflation, Lieferkettenproblemen und einer möglichen Rezession setzt Cedar Rapids sein schnelles Wachstum fort, wie die Rangliste des „American Growth Project 2023“ als eine der 15 am schnellsten wachsenden mittelgroßen US-Städte belegt. Aber auch die anderen nationalen Rankings können sich sehen lassen:

• 23. beste Laufstadt in den USA (wallethub.com, 2023)

• Top 100 der besten Orte zum Leben in Amerika (Livability, 2023)

• 23. bester Ort, um eine Familie zu gründen (wallethub.com, 2023)

• Platz 13 der besten Städte zum Hauskauf (niche.com, 2023)

• Platz 21 der Städte mit den niedrigsten Lebenshaltungskosten (Business Insider, 2023)

• Eine sauberste US-Stadt im Hinblick auf kurzfristige Partikelverschmutzung (American Lung Association, 2023)

• Zwei landesweit anerkannte medizinische Zentren: St. Luke's Hospital und Mercy Medical Center (PINC Al/Fortune und Newsweek, 2023)

• Top 50 der besten Städte für Jobs in Amerika (wallethub.com, 2023)

• Nr. 22 der sichersten Stadt in Amerika (wallethub.com, 2022)

• Am besten schmeckendes Trinkwasser in Iowa (Iowa Section, American Water Works 2022)

Zusätzlich zu diesen Rankings macht Cedar Rapids auch weiterhin große Fortschritte bei der Wiederherstellung nach früheren nationalen Katastrophen:

• Die historischen Überschwemmungen 2008/2016 haben dazu geführt, dass das Hochwasserschutzsystem im Wert von 750 Millionen US-Dollar große Fortschritte macht und mittlerweile zu über einem Drittel fertiggestellt ist. Mit einer spannenden zusätzlichen Zuwendung in Höhe von 131 Millionen US-Dollar vom Army Corps of Engineers und 11 Millionen US-Dollar aus ARPA-Mitteln der Stadt wird die Fertigstellung dieses größten öffentlichen Bauprojekts in der Geschichte der Stadt schneller erfolgen. Die Ausgaben für 14 Projekte werden dieses Jahr 50 Millionen US-Dollar übersteigen.

• Die Wiederherstellung von Derecho im Jahr 2020 steht kurz vor dem Abschluss, da das ReLeaf-Programm bereits im zweiten Jahr eines 10-jährigen Bemühens ist, viele der 669.000 verlorenen alten Bäume zu ersetzen. Dieser 37-Millionen-Dollar-Plan zum Ersatz der dezimierten Baumkronen wurde gerade mit einem „Congress for New Urbanism 2023 Chapter Award“ in der Kategorie „Region, Metropole und Stadt“ gewürdigt.

• Die Cedar Rapids Library erhielt im November den Jerry Kline Community Impact Prize 2022, mit dem die öffentliche Bibliothek als wichtiges Gemeinschaftsgut in den USA gewürdigt wird. Die Bibliothek ist mit einem Preisgeld in Höhe von 250.000 US-Dollar dotiert, mit dem ihre weiterhin engen Verbindungen zur bürgerlichen Führung und zur Gemeinschaft finanziert werden sollen. Darüber hinaus ist die Mittelbeschaffung für eine neue Westside-Bibliothek im Wert von 18 Millionen US-Dollar auf gutem Weg, deren Bau im Jahr 2024 beginnen soll.

• Das einzigartige Paving for Progress-Programm, das 2014 von den Wählern ins Leben gerufen wurde und eine 1-Cent-Umsatzsteuer für die Straßeninstandhaltung einsetzt, findet bereits im neunten Jahr statt. Bisher belaufen sich die Ausgaben für die Straßeninstandsetzung auf über 300 Projekte, von denen 40 bereits im Gange sind, 178 Millionen US-Dollar und kosten im Jahr 2023 23 Millionen US-Dollar. Nach der Verlängerung im letzten Jahr mit einer Ja-Stimme von fast 70 Prozent wird es in den nächsten 10 Jahren um über 200 Millionen US-Dollar mehr Straßen-/Straßenreparaturen geben. Dienstprogramm-Updates. Das Beste daran ist, dass die Stadt jetzt alle Straßenverbesserungen bar bezahlt, anstatt Go-Bonds mit Zinsen über 20 Jahre zu verkaufen.

• Schließlich wird das schnelle Wachstum in Cedar Rapids durch Baugenehmigungsbewertungen und Genehmigungszahlen in den Geschäftsjahren 2021, 2022 und 2023 belegt, die 1,7 Milliarden US-Dollar übersteigen werden. Im Geschäftsjahr 2023 werden mehr als 9.000 Genehmigungen erteilt.

Mehrere kürzlich angekündigte neue Entwicklungen unterstreichen das erstaunliche Wachstum in allen Sektoren unserer Cedar Rapids-Wirtschaft. Erstens geht es um den Bau der vierten und letzten Phase des Terminalmodernisierungsprojekts des Eastern Iowa Airport. In dieser Phase handelt es sich um ein 68-Millionen-Dollar-Projekt, bei dem mehrere bestehende Tore renoviert und zusätzlich 32.000 Quadratmeter mit vier zusätzlichen Fluggastbrücken, einer größeren Außenterrasse mit Gastronomieangeboten, Verwaltungsfunktionen und vielen Reiseeinrichtungen hinzugefügt werden.

Noch beeindruckender ist, dass die Finanzierungsquellen staatliche/bundesstaatliche Zuschüsse und Flughafenrücklagen sind, so dass der Flughafen schuldenfrei bleibt und keine lokalen Steuergelder für sein weiteres Betriebswachstum verwenden wird.

Zu den weiteren spannenden Neuentwicklungen gehört Sub-Zero mit Sitz in Wisconsin, ein Gerätehersteller, der den Bau einer 400.000 Quadratmeter großen Produktionsstätte für Leichtbauprodukte im Südwesten von Cedar Rapids mit einer Investition von 140 Millionen US-Dollar und der Schaffung von 192 neuen, gut bezahlten Arbeitsplätzen plant. In der Nähe dieser Anlage errichtet das Ausrüstungsunternehmen Altorfer mit einer Investition von 40 Millionen US-Dollar eine neue 150.000 Quadratmeter große Zentrale, behält dabei 40 Arbeitsplätze und schafft 15 neue Arbeitsplätze.

In unserem Technologiesektor kündigte Collins Aerospace ein Renovierungsprojekt im Wert von 22 Millionen US-Dollar an, um eine 18.850 Quadratmeter große Mikrochip-Produktion für seine Luft- und Raumfahrtanwendung zu schaffen, die 16 neue Arbeitsplätze schaffen wird.

Das langjährige Cedar Rapids-Unternehmen International Paper erweitert seine Kartonverarbeitungsanlage um 20.000 Quadratmeter, um mit einer Investition von 105 Millionen US-Dollar einen eigenen Dampfkessel und einen eigenen Wasseraufbereitungsplan zu erstellen.

Darüber hinaus kündigten zwei lokale Unternehmen an, dass sie im Sommer mit den Bauarbeiten beginnen werden. Lil' Drug Store, der führende Gesundheits- und Schönheitspflegeanbieter in den USA, der über 100.000 Convenience-Stores und Tankstellen beliefert, verlegt ein kürzlich erworbenes Unternehmen aus Illinois in eine 10,8 Millionen US-Dollar teure, 41.300 Quadratmeter große Distributionslagererweiterung, die 10 neue Arbeitsplätze schafft .

Die Pandemie und die Entwicklung hin zur Akzeptanz hybrider Arbeit hatten dramatische Auswirkungen auf unseren Bürosektor. Die Leerstandsquote steigt in der Innenstadt auf über 15 Prozent, im Vorstadtmarkt ist sie sogar noch höher.

Darüber hinaus sinken die Mietpreise in älteren Immobilien, um Interessenten anzulocken, die sehr knapp sind. Die gute Nachricht ist, dass der örtliche Entwickler/Architekt Steve Emerson erfolgreich Bürogebäude der Klassen B und C in Wohnungen im Innenstadtkern umwandelt.

In den letzten drei Jahren wurden drei Gebäude mit sechs bis acht Stockwerken mit insgesamt über 120 Einheiten fertiggestellt, drei weitere befinden sich im Bau oder in Planung. Darüber hinaus ziehen einige bestehende Büromieter in freie Flächen bestehender Innenstadtgebäude um, um modernere Flächen zu erhalten, ihre Räumlichkeiten zu verkleinern oder in Eigentum statt Miete zu wechseln.

Das Ausmaß dieses lokalen Trends wird in der neuesten Zusammenfassung des Multiple Listing Service (MLS) über zu vermietende oder zu verkaufende Flächen deutlich. Es gab über 400 Immobilien mit Flächen zwischen 160 und 91.000 Quadratmetern. Mehrere große Unternehmen mit neuen oder mehrstöckigen Hauptsitzen bringen vor allem aufgrund der Auswirkungen hybrider Arbeitstrends ganze Etagen auf den Markt.

Ein Beispiel ist ein GoDaddy-Callcenter, das ein 73.000 Quadratmeter großes renoviertes Gebäude in Hiawatha nutzte, das gerade zum Verkauf angeboten wurde. Das Unternehmen verlegte seinen Betrieb in die Innenstadt von Cedar Rapids und nutzte eine Fläche von 6.000 Quadratmetern. Ein weiteres Element, das unsere steigenden Trends bei Büroleerständen verdeutlicht, sind Gebäude, die nicht im MLS enthalten sind und leer stehen und sich im Übergang befinden.

Dazu gehören ein 81.000 Quadratmeter großes ehemaliges Honeywell-Gebäude, ein 68.000 Quadratmeter großes Toyota Financial Services-Gebäude, ein zweitürmiger, fünfstöckiger ehemaliger Transamerica/Aegon-Komplex mit über 150.000 Quadratmetern und ein zehnstöckiger ehemaliger Verizon-Turm 94.000 Quadratfuß und das 12-stöckige US-Bankgebäude mit über 110.000 Quadratfuß, das Anfang nächsten Jahres zu zwei Dritteln leer stehen wird. Die gute Nachricht ist, dass zwei dieser sechs Gebäude ein gutes Potenzial für die Umwandlung in Wohnungen haben.

Ein paar positive Aspekte für den Bürosektor sind schließlich, dass Cedar Rapids Bank & Trust gerade den Grundstein für eine neue 34.000 Quadratmeter große Bürofläche gegenüber dem Hauptsitz gelegt hat. Dieses 19-Millionen-Dollar-Projekt wird es der Bank ermöglichen, ihre Verwaltungsfunktionen von 30 Vollzeitmitarbeitern auf potenziell 115 zu erweitern. Außerdem hat ITC Midwest, derzeit Mieter in einem dreistöckigen Gebäude in der Innenstadt, aus dem es herausgewachsen ist, gerade den Kauf eines 26.000-Millionen-Dollar-Projekts bekannt gegeben. Quadratmeter große, ehemalige gemeinnützige College-Einrichtung im Südwesten von Cedar Rapids. Der neue Firmensitz wird es dem Unternehmen ermöglichen, vor Ort von 80 auf 115 Mitarbeiter zu wachsen.

Neben dem Industriesektor ist der Mehrfamilienhaussektor der aktivste Sektor in unserem Markt. Allein in der Innenstadt sind 13 Wohnprojekte im Bau oder sollen Ende dieses Jahres beginnen. Die Gesamtzahl der Einheiten, die in den Jahren 2023 und 2024 ans Netz gehen, wird bei annähernd 1.000 Wohnungen aller Größen liegen. Außerhalb des Kerngebiets gibt es ähnlich viele Projekte, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind. Wenn man dazu noch die Großraumprojekte in den Jahren 2023/2024 hinzunimmt, wird es zum größten Wohnungsbauboom unserer Geschichte kommen.

Trotz der durch die Pandemie überhöhten Baukosten bleiben die Mietpreise angemessen und reichen von Studios für 900 US-Dollar pro Monat bis hin zu Zwei-Zimmer-Wohnungen für 1.500 US-Dollar pro Monat. Es besteht auch eine Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Innenstadt, aber die Baunachfrage ist wesentlich geringer, da bestehende Einheiten, die auf den Markt kommen, schnell wieder verkauft werden.

Ein aufregendes neues Projekt, das gerade auf einem stadteigenen Grundstück im neuen Böhmisch-Tschechischen Dorfgebiet entlang des Flusses angekündigt wurde, ist Vesnice, eine aktive Lifestyle-Gemeinschaft. Der Entwurf gilt als der erste im Bundesstaat. Der Turm verfügt über zweistöckige „Skip-Stop“-Einheiten, die alle drei Ebenen einen gemeinsamen Korridor umschließen, sodass kein Korridor auf jeder Ebene erforderlich ist. Der Turm erhebt sich sechs Stockwerke über dem Fluss und bietet einen atemberaubenden Blick auf das Wasser, den zukünftigen Parkbereich, das historische tschechische Dorf und das aktive NewBo-Viertel.

Die Reihenhäuser sind ebenso einzigartig und bieten einen individuellen Zugang zu einer zweistöckigen Einheit entlang der 2nd Street und einer oberen zweistöckigen Einheit neben der Gartenterrasse, sodass die Gartenterrasse das ganze Jahr über belebt und genutzt werden kann. Die Materialien umfassen eine Mischung aus Terrakotta, architektonischen Metallpaneelen und großflächigen Verglasungen. Der Tower verfolgt einen innovativen Ansatz bei der Anordnung der Einheiten und nutzt ein historisches Modell, das der legendäre Architekt Le Corbusier in den 1950er Jahren entwickelt hat.

Durch diese 23,7-Millionen-Dollar-Investition entstehen 63 Einheiten in einem sechsstöckigen Gebäude, wobei das vierstöckige Gebäude 22 Reihenhauseinheiten bietet, die eine 12.000 Quadratmeter große erhöhte Terrasse umgeben. Zu den Annehmlichkeiten gehören gewerbliche Inkubatorflächen und überdachte Parkplätze sowie eine 2.000 Quadratmeter große Dachterrasse mit herrlichem Blick auf den Fluss.

Der Industriemarkt bleibt stark, insbesondere im Südwesten von Cedar Rapids am Eastern Iowa Airport. Abgesehen von den neuen Altorfer-, Sub-Zero-Neuanlagen und Lil' Drug Store-Erweiterungen, die ich bereits hervorgehoben habe, sind mehrere große Industrie- und Lager-/Vertriebsprojekte im Bau, die zwischen 50.000 und 100.000 Quadratfuß groß sind. Außerdem wurden in der ganzen Stadt kürzlich zahlreiche Flexgebäude gebaut, um kleinere Unternehmen zu bedienen, die Platz benötigen, um ihren Geschäftsbedarf zu decken.

Die Leerstandsraten steigen weiter an, liegen aber mit 2 bis 3 Prozent immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau, da auf unserem Markt neue Gebäude mit über 100 aktiven Angeboten zur Vermietung/Verkauf mit Flächen zwischen 1.200 und 1,2 Millionen Quadratfuß online gehen. Die meisten unserer Flächen der zweiten Generation wurden in unserem Metromarkt verkauft/umgewidmet, aber die Kaufnachfrage mehrerer Unternehmen, die expandieren oder in den Cedar Rapids-Markt einsteigen möchten, bleibt hoch, da bestehende Gebäude wesentlich kostengünstiger sind als Neubauten.

Ich gehe davon aus, dass die Absorptionsraten auch bei starker Nachfrage stabil bleiben werden, da Neubauten die Marktmietpreise auf Allzeithöchststände zwischen 6 und 7 US-Dollar pro Quadratfuß Triple Netto treiben, gegenüber 4 bis 5 US-Dollar pro Quadratfuß für Gebäude der zweiten Generation.

Darüber hinaus erweitern/aktualisieren viele unserer Agrarunternehmen (Cargill, Red Star Yeast, ADM und General Mills) ihre Einrichtungen, während neue und bestehende Kleinunternehmen expandieren, um dieses Segment unserer Wirtschaft zu bedienen.

Unsere Trends spiegeln das wider, was landesweit gesehen wird. Die Leerstandsquoten sind gestiegen (schätzungsweise 7 bis 8 Prozent), die Aufnahme verfügbarer Flächen ist rückläufig und die Mietpreise (12 bis 16 US-Dollar pro Quadratfuß) sind aufgrund der Bauinflation gestiegen. Unsere drei großen Einzelhandelsbereiche (Lindale Mall, Westdale Mall und The Fountains) befinden sich im Wandel. Die Fountains und Westdale wachsen mit neuen Entwicklungen, aber auch einige Arten bestehender Unternehmen müssen Flächen räumen. Zu den neuen Mietern gehören persönliche Dienstleistungen, Unterhaltungsstätten, Lagerräume und Apartments/Hotels.

In den meisten Einkaufszentren der zweiten Generation gibt es statt des traditionellen Einzelhandels medizinische Dienstleistungen, Nagelstudios, Handyläden, E-Zigaretten-Läden usw. Es werden immer noch neuere Einkaufszentren gebaut, wobei die meisten von neuen nationalen Franchise-Unternehmen aller Art besetzt werden. Ein Beispiel hierfür ist ein neues Projekt namens Wiley Crossing neben der Westdale Mall. Diese 5,4 Millionen US-Dollar teure, 17.000 Quadratmeter große Gewerbe-/Einzelhandelseinrichtung ersetzt ein sehr altes Einkaufszentrum/Kino durch neue Räume, die für eine Vielzahl neuer Franchise-Unternehmen geschaffen wurden, die auf den Markt kommen.

Lindale Mall, das zuvor einem REIT gehörte, wurde kürzlich für mehr als 15 Millionen US-Dollar unter dem geschätzten Wert an eine private Investmentgruppe verkauft. Das Einkaufszentrum kämpfte mit einem seit langem leerstehenden Younkers-Kaufhaus und einem ehemaligen unbebauten Sears-Laden, der einem anderen REIT gehörte, am gegenüberliegenden Ende des Komplexes.

Das örtliche Managementteam wurde beauftragt, mit dem neuen Eigentümer zusammenzuarbeiten, um dieses wichtige Einzelhandelszentrum neu zu gestalten. Kürzlich wurden mehrere Außengelände erschlossen und Bereiche neben dem Einkaufszentrum wurden ebenfalls umgestaltet, entweder mit neuen Franchise-Filialen (Raising Cane's) oder mit einem großen Ladenlokal, das zu einem Veranstaltungsort für Unterhaltungszwecke umgebaut wurde.

Um den Mitarbeitern/Ratsmitgliedern der Stadt Cedar Rapids mehr Annehmlichkeiten zu bieten, haben sie im letzten Jahrzehnt regelmäßig an der ICSC-Weltkonferenz in Las Vegas teilgenommen, um den derzeitigen Einzelhändlern für ihre Zugehörigkeit zu Cedar Rapids zu danken und gleichzeitig neue Einzelhändler zu identifizieren, die es werden könnten eine gute Ergänzung für den lokalen Einzelhandelsmarkt. Mit Hilfe eines Stadtberaters, Retail Coach, wurden in diesem Jahr zehn Interessenten identifiziert, die ernsthaftes Interesse an einer Betrachtung des Stadtgebiets geweckt haben.

Darüber hinaus hat die Stadtentwicklungsabteilung ein hochwertiges Analysepaket für den Einzelhandel entwickelt, um Interessenten die Bewertung von Cedar Rapids als praktikable Option zu erleichtern. Ein gutes Zeichen für die Zukunft ist, dass fast alle Restaurantflächen, die von Betrieben, die wegen der Pandemie geschlossen hatten, frei wurden, von neuen Betrieben oder expandierenden lokalen Betreibern wiedervermietet wurden.

Trotz aller nationalen und weltweiten Ereignisse, die sich auf jeden Bereich der Gewerbeimmobilien ausgewirkt haben, ist Iowa stark geblieben, was sich an einer Arbeitslosenquote von 2,7 Prozent und mehreren tausend hochbezahlten Stellenangeboten in allen Wirtschaftszweigen zeigt. Darüber hinaus verfügt der Mittlere Westen über eine starke finanzielle Basis in Bezug auf die Agrarindustrie, wie alle unsere in Cedar Rapids ansässigen nationalen und internationalen Agrarunternehmen belegen, die expandieren, um den Nahrungsmittel- und Pharmabedarf der Welt zu decken.

Täglich fahren über 1.000 Getreidetransporter in unsere Stadt ein und unsere lokalen Industriebetriebe mahlen täglich über 1 Million Scheffel Mais, das ist mehr als in jeder anderen Stadt pro Kopf der Welt. Aber wie Sie aus unseren kürzlich angekündigten neuen Entwicklungen und unseren nationalen Rankings ersehen können, war und ist die Diversifizierung unserer Wirtschaft der Schlüssel für das zukünftige Wachstum unserer Stadt. Besuchen Sie unsere tolle Stadt und nutzen Sie die vielen Möglichkeiten.

Scott Olson, AIA, RCFM, SIOR, ist Immobilienmakler bei der Skogman Commercial Group im Penthouse. Er ist außerdem ein pensionierter Architekt und Mitglied des Stadtrats von Cedar Rapids. Dieser Artikel erschien ursprünglich in der Augustausgabe 2023 des Magazins Heartland Real Estate Business.